厨房里的激战2po:非银行支付机构监管配套细则来了，影响几何？

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"厨房里的激战2po",　　炒股就看，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！　　来源：红刊财经　　伴随房地产行业进入深度调整期，地方城投平台托底式拿地、“三大工程”建设等正催生代建行业爆发式发展。据中指院等机构统计数据，今年一季度房地产代建TOP5企业的新增代建规模行业占比达到58%，行业呈现较高的集中度。　　在房地产行业去杠杆压力下，“不须出地出钱，只须出人出力”的代建业务模式吸引更多房企入局。目前至少90余家房企布局代建业务，其中“代建第一股”绿城管理已连续8年市占率第一。　　有业内人士表示，基于轻资产、高盈利、抗周期性等特征，代建市场呈现较高的成长性，目前房地产代建市场开始呈现“红海”竞争格局。不过，城投持续托底土地市场、“三大工程”建设等仍在提供结构性机遇，房地产代建企业需要发力特色代建寻求突围。　　近百家房企涌入代建赛道　　TOP5企业抢占近六成市场　　作为众多房企布局的第二增长极，以轻资产著称的代建行业呈现蓬勃之势，近日多家机构统计数据显示，今年头部代建企业规模扩张迅猛。　　据克而瑞发布的2024年一季度中国房地产企业代建排行榜，今年一季度代建新增规模TOP20企业新增签约面积3464万平方米，已达2023年全年新增签约面积的29%，行业呈现较高的集中度。　　中指研究院企业研究总监刘水向本刊介绍，从2023年代建新签约项目建筑面积来看，前5名企业所占市场份额为49.8%；今年一季度，前5名房地产代建企业新增代建规模占比达到58%，依旧保持较高增长，“总的来看，头部企业由于入局较早，前期积累了大量的经验，规模依旧保持高位；新进入企业较多并且规模较小，企业规模分布整体呈现‘长尾效应’。”　　目前头部代建企业正持续占据规模高位。据中指院发布的2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜，蓝城集团、蓝绿双城、旭辉建管位居一季度新签规模榜TOP3，新签约代建面积分别为548万平方米、495万平方米、336万平方米。其中蓝城集团新签规模较去年同期增长53%。　　值得一提的是，对部分出险房企而言，代建业务有望成为企业的第二增长曲线。今年一季度，旭辉建管、融者共创、凤凰智拓（碧桂园建管）新签代建规模跻身行业TOP5阵营，入围门槛均超过190万平方米，其中凤凰智拓新签规模同比增长126%。　　从代建主体来看，代建市场或迎来激烈的份额之争。除了绿城管理、中原建业等早期参与者，目前万科、华润置地、中海地产、龙湖集团、等90余家房企涉足代建领域，囊括各类大型央国企及区域民企，其中部分房企已设立专业的代建平台，譬如龙湖龙智造、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂管理、中交房地产管理等。与此同时，越来越多房企开始涌入代建赛道。就在今年1月，公告拟设立代建业务专业平台“招商建管”，统筹管理并开展代建业务。　　在刘水看来，房企纷纷探索代建模式，是基于这一新模式具有良好特征。“一是高成长性，城投持续托底土地市场，催生大量商业代建需求，城中村改造等‘三大工程’带动政府代建需求；二是轻资产、高盈利特征，区别于传统房地产开发的重资产模式，代建业务是基于委托关系，向委托方输出管理、品牌及资源，无需大量资金投入；三是抗周期性，在房地产行业调整阶段，代建业务却表现出加速增长的态势。”他补充道，“但是也要看到，代建并非无门槛，若要突围并非易事，当前房地产代建入局企业多，规模竞速加剧，房地产代建企业还需打造核心竞争力。”　　基于代建企业轻资产、低负债等运作特点，代建业务净利润率高于传统房地产业务。以目前业内成功分拆至港股上市的绿城管理、中原建业为例，2019年至2023年，绿城管理的毛利率依次为44.21%、47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。2019年至2023年三季度，中原建业披露的净利率依次为62.29%、59.13%、59.09%、50.02%、50.05%。对比Wind数据显示，截至去年三季度，116家A股上市房企的毛利率平均值仅为20%。　　城投公司托底拿地、纾困项目建设和保障性住房等正为代建提供广阔空间。其中，尽管地方城投企业在多地土拍市场中积极逆势揽储，但受制于自主操盘能力不足，更多委托专业房地产公司代建待售，克而瑞数据显示，过去三年间，城投参与拿地数量占比46%，但整体开工率仅25%。　　出险房企纾困也催生了大量代建业务需求。以为例，作为AMC机构中国信达旗下房地产业务运作平台，信达地产近年通过参与地产项目纾困获得规模扩张机会，近年业务总体向代建倾斜。根据企业公告，2023年信达地产新获项目均来源于代建及合联营，公司全年新增代建项目计容建筑面积73.13万平方米。　　“绿城系”横扫代建市场　　绿城管理连续8年市占率第一　　在巨头角逐、抢占代建市场的过程中，“绿城系”正在扛鼎代建市场。除了“代建第一股”绿城管理，近年多家具备“绿城基因”的企业新签规模位居行业前列。　　据中指院发布的2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜，今年一季度，蓝城集团以548万平方米的新签约代建面积占据榜首；蓝绿双城紧随其后，以495万平方米的新签约代建面积位居第二。　　回溯2023年，4家具备绿城基因的代建企业“霸榜”行业新签规模排行榜。绿城管理、蓝城集团、绿城发展、蓝绿双城分别以3528万平方米、1899万平方米、1118万平方米、1036万平方米的新签约规模占据2023年中国房地产代建企业新签规模排行榜TOP4。　　本刊了解到，尽管绿城管理、蓝城集团、绿城发展、蓝绿双城几家公司各自独立运作，但是彼此渊源颇深，创始团队均为昔日绿城中国核心成员。其中，蓝城集团（前身绿城建设）、绿城发展的创始人则均为绿城中国创始人宋卫平；绿城管理（前身绿城鼎益）、蓝绿双城则由绿城中国前总裁曹舟南组建。后续绿城管理由绿城中国收购并分拆至港股上市，与此同时，绿城管理持有绿城发展5%的股权，因此绿城发展一直使用“绿城”品牌。　　其中，作为业内地产集团输出代建管理服务的典型平台，绿城管理以“中国最大的房地产开发服务商”进行自我标榜。公司2023年度业绩公告显示，绿城管理连续八年保持20%以上的代建行业市占率。截至2023年底，公司代建项目已布局122座主要城市，合约项目总建筑面积同比增长17.9%至1.2亿平方米，蝉联行业规模首位。2023年，绿城管理营收总收入同比增长24.34%至33.03亿元，净利润同比增长30.77%至9.74亿元。　　由于代建业务主要提供服务而非融资，绿城管理一贯维持较低杠杆。截至2023年底，绿城管理有银行存款及现金（不包括抵押银行存款）为人民币20.44亿元，流动比率为1.83倍，杠杆比率为0.9%。　　高利润率表象的背后，绿城管理将商业代建作为第一大营收板块，商业代建依然是绿城管理最大的收入和利润来源。2023年，绿城管理来自商业代建、政府代建的营业收入分别为23.46亿元、7.89亿元，占总营收比重71%、23.9%。去年公司商业代建业务板块营收同比增长了40.5%。两大主业务板块的毛利率水平为52.3%、45.2%，商业代建的毛利率水平显然更高。　　商业代建占据市场主流　　“直营+加盟”等新模式涌现　　从代建项目类型来看，目前代建市场通常覆盖多种模式。同策研究院研究总监宋红卫就此介绍，第一类是政府代建，代建企业主要是与地方政府平台及下属企业合作；另二类是资本代建，主要是与金融机构合作，为不良资产实现变现和增值的服务；第三类是商业代建，与市场化企业合作，方式包括收取代建费用的纯代建服务，也有代建企业带融资方案介入，收取代建费和融资利息两笔费用。他补充道：“近年来，随着新进入代建领域的企业不断增长，行业内卷也很大，部分代建企业奉行小股操盘等合作模式。”　　目前商业代建规模占据市场主流。据克而瑞数据，一季度新签约面积中，商业代建占比高达75%，政府类代建项目占比为25%。不过，伴随“三大工程”建设及保障房试点城市的扩围，未来政府类代建仍将是代建企业布局的重要方向，绿城管理就曾表示，未来代建业主的大头是政府代建占比将达到50%。　　另据本刊了解，目前代建企业已沉淀出多样化的服务方式，包括合作开发、小股操盘以及轻资产代建输出等。以为例，公开信息显示，2021年以来滨江集团与湖州城投、金华城投等区域城投平台签署了战略合作框架，根据项目去化率预估，滨江集团为委托方之间开展不同的合作模式——若预估项目1年内去化率能达80%以上，优先选取重资产开发模式；若预估项目1年内去化率能达50%以上，选择合作开发模式，共同分摊风险；预估项目1年内去化率在50%以内，以小股操盘模式介入；若预估项目流速正常，优选轻资产代建输出。　　传统代建模式也在持续创新。随着代建赛道的竞争加剧，部分代建企业率先尝试推进合伙人制度，以“直营+加盟”的模式扩大合作范围。譬如中原建业已在2022年设立城市合伙人机制，绿城管理在去年启动“百川计划”，对全国各重点城市以多元合作模式全面引进城市合伙人；旭辉建管则在今年1月推出“千帆计划”。　　按照绿城管理近期年度业绩发布会上作出的注解，虽然绿城管理在全国代建市场占到百分之二十几的份额，但在很多地方还是有些参差不齐。“百川计划”真正启动大概四五个月时间，效果比较明显，即通过引进当地有资源、有能力的优秀的头部企业的团队，快速补齐了全国化落地的短板区域。　　“无论哪种模式下，房地产代建始终是轻资产业务，委托方与代建企业始终是甲方与乙方的合作关系，双方具有共同的利益，最终要实现的是共赢。”刘水认为，当前房地产代建进入规模竞速时代，房地产代建市场开始呈现“红海”竞争格局，但在结构性需求方面依旧具有广阔的“蓝海”空间，“代建仍然具有新的结构性机遇，如城投持续托底土地市场，催生大量商业代建需求，城中村改造等‘三大工程’带动政府代建需求增加。因此房地产代建企业需要发力特色代建寻求突围，通过差异化竞争实现市场份额的提升。”股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"厨房里的激战2po",据参考消息网援引外媒报道，韩国官员4月17日说，韩国计划今年投资4000亿韩元（约合2.88亿美元），研发用于国防产品的--**--▲资料图：在韩美军事演习媒体开放日上拍摄的参演K-9自行火炮。图/新华社　　据参考消息网援引外媒报道，韩国官员4月17日说，韩国计划今年投资4000亿韩元（约合2.88亿美元），研发用于国防产品的先进材料和零部件，以加强本国军工产业竞争力。　　据报道，韩国的目标是，到2027年在全球武器出口市场中占据5%的份额，成为第四大防务产品出口国。其在2022年创下了173亿美元的武器出口纪录。　　密集发布的豪言壮语　　近日，韩国产业部长官安德根在访问韩国航空航天工业公司总部时表示，“希望国防部门成为支持经济的新的重要出口领域”。他补充称，韩国政府将积极与相关机构合作，以增强国防工业竞争力，包括注入至少10万亿韩元（约合72.3亿美元）贸易融资。　　由于上述讲话系在生产军用飞机的企业发布，安德根着重提及推动FA-50战斗/教练机出口的重要意义。这并非韩国政府高官首次在军售领域发出如此豪言壮语。　　去年10月17日至10月23日，韩国高调举办号称亚洲最大的航空航天与国防展览会，被称为“美中俄以外第一种五代机”的韩国本土战斗机KF-2首次高调公开飞行表演。亲临现场的韩国总统尹锡悦发表了将国防工业作为“韩国未来增长关键部门”的豪言壮语，承诺到2027年让韩国成为世界排名第四的武器出口国。　　根据瑞典斯德哥尔摩国际和平研究所数据，2018年至2022年间排名前10的军火出口国为美、俄、法、中、德、意、英、西、韩、以色列，韩国希望届时超越中、德、意、英、西。　　去年11月下旬，韩国生产火炮的主力企业韩华航空航天公司执行副总裁金升源接受媒体采访时表示“对实现政府既定目标信心十足”。　　去年12月，尹锡悦视察韩华总部办公室，同时出席由政府、军方和私营企业参加的国防出口战略会议，在留言簿题写了“我支持韩国国防工业的大胆挑战”。▲资料图：韩国总统尹锡悦。图/新华社　　豪言背后的底气与算计　　韩国政要敢于密集发布关于军火出口的豪言壮语，底气当然是有一些的。　　有媒体分析指出，由于朝鲜半岛南北方长期处于“不战不和”的对峙状态，韩国军工企业业绩一直高速稳定增长，生产火炮的韩华、生产坦克的现代Rotem（韩国现代汽车集团的下属企业）和生产军用飞机的韩国航空航天工业公司均有一定市场竞争力。　　金升源总结了韩国军火出口的“四大优势”，即快速的交付时间，制造效率和实力，政府支持国防承包商意愿强烈，地缘局势紧张对国防产品需求很大。各国评论家至少在“交付快速”方面高度认同。而且韩国政府对军火出口补贴十分慷慨，国家出口信贷机构以有吸引力的条件提供全面的融资方案。　　国际和平研究所数据显示，2018-2022年韩国虽仅占全球武器出口市场份额2.4%，但较此前5年同比增长74%，是全球前10大武器出口国中最高的。　　许多分析家都指出所谓“乌克兰效应”，即由于俄乌冲突，促使许多“前线国家”因担心自身安全而急欲军购“补仓”，而西方传统军工强国又因产业升级、环保、社会观念转变等种种原因产能大幅萎缩，采用西方“军标”又能快速供货的韩国产品恰可填补这一空白。　　2023年12月，韩华和波兰签署价值逾26亿美元的协议，将于2027年前向波兰出口152门K9式155毫米自行榴弹炮，而这项协议本身又是另一项更庞大协议的一部分，后者价值220亿美元，内容系向欧洲国家累计供应总数达672门的K9榴弹炮，和288门K239“天舞”多口径多管火箭炮，这是韩国国防工业系统有史以来最大的军火出口合同。　　此外，波兰此前还曾表示，“意向购买”多达308门K9榴弹炮和820辆K2“黑豹”坦克……这些都被认为是“乌克兰效应”带给韩国的丰硕收获。可以说，只要这笔大单顺利落实，再加上沙特等中东国家的订单（2022年沙特一次订购价值32亿美元的防空导弹），韩国高官就军火出口放出的种种豪言壮语就已有相当一部分“落袋为安”了。　　底气之外，还有执政党和政府的算计。韩国国防工业研究协会会长徐尚宇指出，韩国长期依赖贸易顺差，但芯片等传统拳头产业陷入低迷，令韩国经济陷入赤字状态，从政府的角度来看，武器出口可以在填补缺口方面发挥重要作用。　　由于朝野党争激烈，而军火出口利益又被亲右翼的寡头、财阀高度垄断，在国会占据多数席位的左翼在野党尽管表面上也泛泛而谈“支持军工出口以利就业和民生”，实际却采取了“不合作”的消极态度。　　路透社曾有分析指出，韩国军火之所以能打开一些国家的市场，其自身羞于启齿的关键因素，是能向这些意愿强烈却囊中羞涩的国家提供出口方巨额贷款。但根据现行法律，韩国进出口银行给任何借款人的单笔贷款不得超过其总股本（约15万亿韩元）的40%，即约6万亿韩元（约合43.38亿美元）。　　而确保韩国政府和右翼执政党“交作业”的最大底气——欧洲国家、尤其是波兰订单和意向订单，单笔价值都在220亿美元以上，韩国在与波兰的第一阶段协议履行过程中已向对方提供约6万亿韩元贷款，按照现行法律再无追加贷款余地。　　鉴于此，年初韩国部分议员曾专门提出法案，试图将韩国进出口银行股本增加至25万亿至35万亿韩元（190亿至260亿美元），以此提高贷款限额，这项法案被认为试图为“波兰大单”专门开一盏“绿灯”。　　政府和执政党原本希望，借“大局为重”压制反对党掣肘，但在4月10日举行的国会选举最终以执政党惨败并丧失更多议席告终，执政党的许多政要引咎辞职。此时再提“第四大军火出口国”的豪言壮语，显有稳定军心，并反将势头正盛的反对党一军之意。▲资料图：韩国以及波兰官员在韩国现代罗特姆工厂举行K-2坦克出厂仪式。图/ICphoto　　军火出口恐是雷声大雨点小　　然而要实现“执政党的小目标”也并非那么容易。　　许多分析家指出，韩华所谓“四大优势”其实真正可靠的只有“量足、交货快”和“西方军标、东方售价”两条，“政府支持”受制于贷款额度并不靠谱，“制造实力”也更多属“卖家秀”的广告词。　　由于自身军工科研能力有限，韩国军火很大程度上属于利用欧美“货架组件”拼装的，综合性能尚待考验不说，许多关键子系统和技术来自美国。而后者又是出名爱用“长臂管辖”，一旦发作，买家高价进口的武器系统将因美方作梗变成无法派上用场的豪华玩具，而韩国这个卖家却并无多少提供“售后保障”的能力。　　一些分析家指出，韩国近年来军火出口的“爆发”，和美国及北约的扶持和“补缺”息息相关。尤其俄乌冲突爆发后，北约急需向军火库补充北约制式的武器弹药，但自身产能又早已萎缩，给了韩国同类产品填补缺口的良机。“但这种需求终究不会是永恒的，即便战争不停止，传统武器出口国的军火商见有利可图也仍会设法恢复产能”。　　而在这些“特殊大单”以外，韩国军火出口实际上雷声大雨点小。尽管将军机当作推销重点，但近年来韩国军火主要出口业绩都系火炮等地面武器创造。早在2010年即首飞的KUH-1直升机传说中的海外订户越南、伊拉克均不见下文，至于炒得震天动地的KF-21，甚至韩国自己是否订购都尚有悬念。　　在这种情况下，剔除“乌克兰效应”等特殊因素刺激下的“激情订单”，韩国军火出口形势未必像其想象中那般乐观。　　更何况，韩国军火扩大出口也需看美国脸色。未来KF-21将直面美国主力出口军工产品F35，而韩国自己就是F35的用户，“戴着脚镣跳舞”，实在是个难度不小的技术活儿。　　此外，韩国将欧美当作出口主要市场，“乌克兰效应”淡化后还可能引发“反倾销”之类壁垒，而第三世界国家的购买力又相对有限。　　也不应忽视韩国社会、尤其左翼对军火出口的抵制和不满。尽管由于经济和就业等考量，迄今除了贷款限额法案的波折，朝野政治势力尚未因分歧掣肘军火出口的发展，但不少有识之士已开始担心这种势头能否持续。　　因此，韩国若想成为第四大防务产品出口国，未来之路恐怕并不好走。　　撰稿/陶短房点击进入专题：

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作者：祖巧春

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